martes, 5 de marzo de 2013

Recuperación de las líneas elevadas del Metro


Hace un tiempo atrás la prensa publicó la recuperación de un espacio público en New York, denominado High Line, entre Greenwich Village y Chelsea, en Manhattan. El proyecto se enmarca dentro de un programa de re-utilización del suelo (tipo Soho) en la ciudad y trata de la recuperación de la antigua vía férrea del tren entre una antigua zona de estiba de carne y otras áreas de la ciudad y periféricas. Además de preguntarnos por qué este tipo de iniciativa no es más frecuente en Santiago y otras ciudades de Chile (de lo que recuerdo, en las últimas décadas lo más llamativo es el ejemplo de la zona de Pío Nono), surge el interrogante si no podría aplicarse el mismo modelo a ciertas intervenciones con impacto negativo. Este es el caso de las líneas elevadas de Metro, que evidentemente afectan negativamente el atributo “vista panorámica” de las viviendas. No obstante, si fueran “decoradas” con algún tipo de ornamento (plantas, árboles, pinturas, otros), tal vez ese impacto negativo sea revertido e incluso más, genere un valor neto positivo. Incluso más y salvando las distancias, la recuperación del parque aéreo “High Line” ha generado un fuerte impulso en el desarrollo del sector inmobiliario, por lo que – más allá de otras consideraciones – es la consecuencia natural del aumento del precio del suelo por valoración positiva de los cambios en uno de los atributos de la función de precios hedónicos de los inmuebles.


Es claro que la construcción de nuevas líneas de Metro genera un efecto neto positivo sobre el precio de los inmuebles, al internalizar los beneficios derivados del transporte. Entonces, por qué no implementar, aunque en forma inicialmente experimental, este tipo de medidas de mejoramiento del entorno de las líneas elevadas? Desde ya y hasta probar la efectiva existencia de estos beneficios potenciales, un criterio conservador indica que inicialmente debería usarse un tipo de ornamentación de bajo costo de inversión, operación y mantenimiento. Sin ser un experto en la materia, por ejemplo el proyecto podría apelar al uso de especies vegetales o arbóreas autóctonas, adaptadas ya al clima y condiciones ambientales de la ciudad. Y con el tiempo, revisar el efecto de tales medidas para continuarlas, mejorarlas o simplemente eliminarlas.
Pendiente para otra columna queda el análisis de los modelos de captura de valor a los cuales la obra pública pudiera apelar para financiar este tipo de iniciativa. Es común la aplicación en otros países de sistemas de “cobros por mejoras”, en el cual sector público y privado “se van a medias con los beneficios”, lo que les permite generar fuentes de financiamiento específicas para ejecutar cierto tipo de obras.


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